스웨덴 나카(Nacka) 지역은 스톡홀름 주에서 주택 가격이 가장 높은 곳 중 하나로, 주택 시장 진입이 쉽지 않은 상황입니다. 이러한 가운데, 올해 4월 1일부터 주택담보대출 한도(bolånetaket)가 현행 85%에서 90%로 상향 조정될 예정이며, 이에 따라 주택 구매 시 필요한 계약금(kontantinsats) 비율이 15%에서 10%로 감소할 것으로 보입니다. 이는 나카 지역에서 평균적인 원룸 주택을 구매할 경우 약 10만 크로나의 계약금이 줄어들고, 저축 기간이 2.5년 단축되는 효과를 가져올 것으로 분석됩니다.
첫 주택 구매자의 진입 장벽 완화 기대
이번 주택담보대출 한도 상향 조정은 첫 주택 구매자들에게 시장 진입의 문턱을 낮춰줄 것으로 기대됩니다. SBAB와 불리(Booli)의 자료에 따르면, 나카 지역에서 평균적인 원룸 주택을 구매할 때 필요한 계약금은 약 10만 크로나 감소하며, 이는 약 32개월(2.5년)의 저축 기간 단축을 의미합니다.
렌스푀르새크링아르 파스티그헤츠푀르메들링(Länsförsäkringar Fastighetsförmedling) 나카 지점의 부동산 중개인 카롤리네 헤딘은 "첫 주택 구매자들의 진입 장벽이 낮아질 것으로 예상합니다. 특히 소형 원룸 주택은 지난 한 해 동안 판매가 어려웠습니다"라고 말했습니다. 그녀는 또한 이번 규정 변화가 원룸 주택 판매자가 더 큰 아파트를 구매하고, 그 구매자가 또 다른 주택을 구매하는 '스노볼 효과'를 불러올 수 있다고 덧붙였습니다.
릴렌옌(Lillängen)에 거주하는 19세 사샤 엥달은 "아직 집에 살고 있으며 몇 년간 공부할 계획입니다. 스톡홀름 주택 대기자 명단에 올라있으니 잘 해결될 것이라고 생각합니다. 직접 주택을 구매할 만큼 저축하거나, 임대 주택을 얻을 수 있을 것입니다"라고 말하며 주택 구매에 대한 기대를 내비쳤습니다.
과도한 대출 및 가격 상승 위험
그러나 주택담보대출 한도 상향 조정에는 잠재적인 위험도 따릅니다. 스톡홀름 경제대학교 명예 교수이자 주택담보대출 한도에 대한 정부 조사에 참여했던 페테르 엥룬드는 "긍정적인 측면은 기본적으로 사람들이 더 많은 돈을 빌릴 수 있다는 것입니다. 대출의 어려움은 사람들을 시장에서 배제하고 첫 주택 구매자들에게 더 큰 어려움을 줍니다"라고 설명했습니다.
하지만 그는 주택담보대출 한도 상향이 사람들이 과도하게 대출을 받을 위험을 내포한다고 경고했습니다. 엥룬드 교수는 "사람들이 자신이 어떤 상황에 처하게 될지, 그리고 가격이 하락할 경우 얼마나 취약해질 수 있는지 제대로 이해하지 못할 위험이 있습니다. 만약 부동산의 10%를 소유하고 있는데 가격이 10% 하락한다면, 자산은 모두 사라지는 셈입니다"라고 지적했습니다.
카롤리네 헤딘 중개인도 이에 동의하며 "2년 전 금리 인상은 일부 사람들에게 큰 타격을 주었으며, 많은 판매자들이 투자금을 회수하지 못했습니다. 동시에 빌라 시장을 보면 그렇게 많은 대출을 받는 사람은 거의 없습니다. 나카에서 주택을 구매하는 많은 사람들은 이미 주택 경력을 쌓은 경우가 많습니다"라고 언급했습니다.
주택 시장의 장기적 전망
페테르 엥룬드 교수는 정부 조사에서 현재 상황이 더 높은 주택담보대출 한도를 허용할 여지가 있다고 평가했다고 밝혔습니다. 더 많은 사람이 주택을 구매할 수 있게 되면 가격이 상승하고 구매자의 이자 비용이 높아질 위험이 있다는 주장이 있을 수 있습니다. 그러나 엥룬드 교수는 이에 대한 반론으로, 가격이 상승하면 건설이 수익성이 높아져 공급이 증가하고, 이는 가격 상승 위험을 상쇄할 수 있다고 말했습니다.
그는 "토지를 소유한 사람은 더 높은 가격에 팔아 공급을 늘릴 수 있으며, 이는 가격 상승 위험을 상쇄합니다. 가격이 오르면 이사를 원하는 고령층이 주택 판매를 수익성 있다고 생각할 수 있습니다. 따라서 장기적으로 볼 때 단기적인 가격 상승이 반드시 문제가 되지는 않을 것입니다"라고 설명했습니다.
예를라 셰(Järla sjö)에 거주하는 19세 아그네스 함마르베리는 "지금 공부 중이고 룬드(Lund)에서 몇 년간 학생 아파트에 살 예정이라 주택 구매는 아직 먼 이야기입니다. 공부하는 동안은 돈을 저축할 여유가 없으니 나중에 생각해야 할 것 같습니다. 주택 대기자 명단에 올라있으니 학업을 마칠 때쯤에는 임대 주택을 얻을 수 있을 만큼 점수를 많이 쌓을 수 있을지도 모릅니다"라고 말했습니다.
쇠데르(Söder)에 거주하는 30세 오스카르 파르멘트와 그의 동거인 31세 펠리시아 세벨린은 "저희는 6년 동안 임대 주택에 살면서 계약금을 모았습니다. 덕분에 쇠데르말름(Södermalm)처럼 우리가 살고 싶은 지역에 아파트를 구매할 충분한 돈을 마련할 수 있었습니다. 저도 부동산 중개인으로 일하고 있는데, 새로운 규정이 발효되기도 전에 원룸 주택에 대한 수요가 이미 증가하고 있음을 체감하고 있습니다. 주택 입주와 구매는 보통 조금 더 나중에 완료되기 때문입니다"라고 전했습니다.
비우르포르스(Bjurfors) 나카 지점의 부동산 중개인 마르틴 순델린은 주택 가격이 상승할 것으로 전망했습니다. 그는 "많은 은행과 다른 전문가들은 올해 주택 가격이 몇 퍼센트 오를 것이라고 예상합니다. 새로운 규정이 영향을 미칠 수 있지만, 전반적인 스웨덴 경제 상황에 따라 달라질 수 있습니다"라고 말했습니다.
대출 한도 조정의 또 다른 측면
이번 제안에는 주택담보대출을 추가로 늘릴 수 있는 한도를 낮추는 방안도 포함되어 있습니다. 현재 85%인 이 한도는 80%로 낮춰질 예정이며, 이는 가계 부채를 줄이는 것을 목표로 합니다.
지역별 계약금 절감 효과
새로운 주택담보대출 규정이 확정될 경우, 다음은 평균적인 원룸 주택 구매 시 지역별 계약금 절감액과 저축 기간 단축 효과입니다. (월 4,000 크로나 저축 기준)
- 나카: 100,955 크로나 절감, 32개월 단축
- 후딩에(Huddinge): 80,040 크로나 절감, 24개월 단축
- 스톡홀름 시: 151,890 크로나 절감, 55개월 단축
- 튀레쇠(Tyresö): 77,950 크로나 절감, 23개월 단축
- 베름되(Värmdö): 86,990 크로나 절감, 24개월 단축
- 스톡홀름 주 평균: 82,262 크로나 절감, 25개월 단축
출처: SBAB
